「土地付き太陽光」の高利回り物件には、それなりの理由がある

太陽光発電の設備と土地をセットで販売する、いわゆる「土地付き太陽光」の仲介サイトをいろいろ物色しているのですが、高利回りの物件には、それなりの理由があるようです。

太陽光発電設備イメージ

土地付き太陽光の場合、表面利回りが10%前後というのが業界の相場だと思いますが、中には表面利回り11%とか12%といった物件を見かけることがあります。

そのような高利回りになるのは、だいたい次のような理由があると思われます。

1.販売価格に土地代や賃料が含まれていない

「土地付き」と言っているのに、「土地代が別途」というのはどうかと思いますが、特に土地が賃貸の場合に、賃料を入れずに利回りを計算している物件をよく見かけます。

土地代込みで販売価格1600万円、年間売電収入160万円で、表面利回り10%の物件があったとして、
例えば300万円の土地代を抜いて計算すると、
160÷1300×100=12.3%
で軽く12%を越えてしまいます。

2.土地代が安い

太陽光用地は、1坪1万円という相場があるようですが、中にはそれより大幅に安い場合があります。

1坪1万円で300坪(300万円)の土地で、土地込み1600万円、表面利回り10%の物件があったとして、
土地代が100万円になると、土地込み1400万円なので、表面利回りは11.4%に上昇します。

そのような物件を、「土地が安くてお買い得」と考えるのは危険だと思います。
よく不動産では、「安い物件には必ず訳がある」 と言われますが、太陽光用地も例外ではないと思います。

土地が安い理由としては、
・造成に費用がかかりそう
・連系費用が高額になりそう
・残存物の撤去が必要
・隣地の影響で将来日当たりが変わりそう
・地盤が軟弱、災害に弱そう
など、いろいろありますが、結局トータルで高額になったり、将来の売電に影響が出る可能性があるので、後で後悔しないよう、事前に十分な確認が必要だと思います。

3.メンテナンス契約が必要

システム費用が安い代わりに、メンテナンス契約が必須になっている物件です。
この手のメンテナンス契約は、年間で10万円とか、それなりの費用が継続的にかかるので、最終的な実質利回りに影響してしまいます。

十分に内容を確認して、発電所の維持管理費も含めたトータルの費用対効果で判断する必要があると思います。

4.その他

はっきりとは言えませんが、中には客寄せのために高利回りにした物件もあるかもしれません。
問合せをすると、「その物件はさきほど決まってしまいました」と言って、代わりの物件を勧めてくるやり方です。

高利回りの物件は、つい目が行ってしまいますが、必ず何らかの理由があるはずです。
一見、高利回りに見せてるだけの物件も結構ありそうです。
「表面利回り」というあいまいなものに惑わされずに、しっかり中身を確認することが大事だと思います。